VIII-F-01898 Wohnungsbau weiterhin mit sozialer Ausrichtung möglich?

Leipzig hat einen Genehmigungsüberhang von 10.000 Wohnungen. Der kürzlich vom Bundestag beschlossene „Bauturbo“ soll Beschleunigung beim Wohnungsbau schaffen, doch durch die Gesetzesänderungen ist keine Entspannung auf den städtischen Wohnungsmärkten zu erwarten, da er keinerlei Begünstigungen von sozialem und bezahlbarem Wohnraum vorsieht, keine Bauverpflichtungen und Leerstandsbekämpfung ermöglicht werden. Durch die Vereinfachung von Bautätigkeit nach aktuellen Bedingungen ist unter Anderem zu erwarten, dass die Städte ungeplant im Außenbereich zersiedelt werden und hohe Kosten für neue Infrastruktur entstehen.

Die Bauleitplanung ist ein wichtiges Instrument der Kommunen, auf eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung einzuwirken. Durch die Genehmigungsfiktion wird die Bauleitplanung und das Hoheitsrecht des Stadtrats infrage gestellt.

Deswegen fragen wir:

1. Wie werden die Folgen des Bauturbos durch die Stadtverwaltung eingeschätzt? Welche Veränderungen sind für die Bauleitplaung erwartet?
2. Welche neuen Verbindlichkeiten entstehen aus dem Bauturbo für die Stadtverwaltung? Welche Anpassungen sind optional, welche verpflichtend?
3. Wie sind die neuen Anforderungen mit der aktuellen Haushaltssituation und den personellen Ressourcen vereinbar?
4. Wie schätzt die Stadtverwaltung die verkürzte Genehmigungsfrist sowie die Genehmigungsfiktion in der Praxis ein? Wie wirkt sich diese Fristverkürzung auf den Einbezug der Fachausschüsse und des Stadtrates aus?
5. Wie wirkt sich der Bauturbo auf laufende Projekte (Stand Bauvoranfrage) aus?
6. Ergeben sich Änderungen für die Gebiete mit Sozialen Erhaltungssatzungen?
7. Wo sieht die Stadtverwaltung Dissens zum wohnungspolitischen Konzept?

Antwort

Die „Bauturbo“-Novellierung des Baugesetzbuchs (BauGB) soll die Kommunen in die Lage versetzen, für Wohnungsbau geeignete Flächen schneller planerisch vorzubereiten und intensiver baulich zu nutzen. Damit soll die dringend erforderliche wohnbauliche Entwicklung deutschlandweit angekurbelt werden. Die Novellierung wird voraussichtlich ab Januar 2026 wirksam.

Der Bauturbo greift tief in die Planungshoheit der Gemeinden ein: Zum Beispiel kann in bisher nicht möglichen Umfang von Bebauungsplänen abgewichen (§ 31 (3) BauGB-E) oder ein Grundstück dichter bebaut werden (§ 34 (3b) BauGB-E). Deshalb ist die Genehmigung nach Bauturbo nur mit einer expliziten „Zustimmung“ der Gemeinde möglich. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Anwendung oder ein Rechtsanspruch für Bauwillige besteht nicht. Die Entscheidung liegt allein im Ermessen der Kommune und kann an Bedingungen geknüpft werden. Deren konkrete Ausgestaltung überlässt der Bund den Gemeinden.

Grundsätzlich steht die Stadt Leipzig dem Ansinnen des Bauturbos positiv gegenüber, Planungs- und Genehmigungsprozesse für Wohnungsbau zu beschleunigen.

Die Verwaltung arbeitet derzeit an einem Grundsatzbeschluss, der die gemeindliche Zustimmung im Rahmen des Bauturbos regelt.

Ziel des Grundsatzbeschlusses ist es, Zuständigkeiten und Verfahrensabläufe klar zu regeln und so eine rechtssichere und effiziente Anwendung des Bauturbos zu ermöglichen. Dabei darf die angestrebte Beschleunigung nicht zulasten übergeordneter Ziele gehen – etwa dem Leitbild „Leipzig wächst nachhaltig und dient dem Gemeinwohl“ oder den Zielen des wohnungspolitischen Konzepts. Darüber hinaus sind in besonderer Weise auch immer die nachbarlichen Interessen zu würdigen. Daher wird die Zustimmung zu Bauturbo-Vorhaben in Leipzig an einen konkreten Mehrwert für die Stadtgesellschaft geknüpft. Dieser soll als Bedingung für die Zustimmung durch sogenannte „Zustimmungsverträge“ verbindlich abgesichert werden. Auch deren Ausgestaltung ist Teil des Grundsatzbeschlusses.

Frage 1: Wie werden die Folgen des Bauturbos durch die Stadtverwaltung eingeschätzt? Welche Veränderungen sind für die Bauleitplanung erwartet?

Wenn durch Zustimmungsverträge der Mehrwert für die Stadtgesellschaft gesichert wird, wird es möglich sein, dass der Bauturbo durch seine Wirkung als Planersatz zu einer Beschleunigung der Schaffung von Baurecht führt. Gleichwohl wird dieses Instrument die verbindliche Bauleitplanung nur in begrenzten Fällen ablösen können. Die Abwägung der Belange innerhalb von Bebauungsplänen kann als erprobtes und wertvolles Mittel der Flächenentwicklung nicht ersatzlos gestrichen werden, da die Konkurrenz der Belange weiterhin bestehen bleibt.

Frage 2: Welche neuen Verbindlichkeiten entstehen aus dem Bauturbo für die Stadtverwaltung? Welche Anpassungen sind optional, welche verpflichtend?

Die Genehmigung nach Bauturbo ist nur mit einer expliziten „Zustimmung“ der Gemeinde möglich. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Anwendung oder ein Rechtsanspruch für Bauwillige besteht nicht. Die Entscheidung liegt allein im Ermessen der Kommune und kann an Bedingungen geknüpft werden. Insofern entstehen keine gesetzlichen Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen.

Frage 3: Wie sind die neuen Anforderungen mit der aktuellen Haushaltssituation und den personellen Ressourcen vereinbar?

Es wird davon ausgegangen, dass die Durchführung der Zustimmungsverfahren analog bisheriger Verfahren mit bestehendem Personal- und Ressourceneinsatz abgedeckt werden kann.

Frage 4: Wie schätzt die Stadtverwaltung die verkürzte Genehmigungsfrist sowie die Genehmigungsfiktion in der Praxis ein? Wie wirkt sich diese Fristverkürzung auf den Einbezug der Fachausschüsse und des Stadtrates aus?

Gegenwärtig befindet sich die Verwaltung in der Abstimmung des Prozesses, wie das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. Bau-Turbo) in der Stadtverwaltung Leipzig umgesetzt werden soll. Das geplante Vorgehen wird im Grundsatzbeschluss dargestellt werden.

Frage 5: Wie wirkt sich der Bauturbo auf laufende Projekte (Stand Bauvoranfrage) aus?

Einer erneuten Beurteilung eines Vorhabens im Rahmen des Bauantrages unter Einbeziehung der gesetzlichen Neuregelungen steht im Ermessen der Gemeinde.

Frage 6: Ergeben sich Änderungen für die Gebiete mit Sozialen Erhaltungssatzungen?

Die Regelungen innerhalb des Bauturbos zum „Wohnungsbau“ haben keine Auswirkungen auf die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen.

Der Bauturbo umfasst aber auch folgende Regelungen zur „Wohnraumsicherung“:

• Verlängerung einer Umwandlungsverordnung um fünf Jahre (§ 201a und § 250 BauGB)
• Klarstellung des Begriffs Bestandsgebäude (neu § 250 Abs. 1 S. 2 BauGB)
• Evaluation zum 31.12.2029: Erhebung der Genehmigungspraxis.

Diese Regelungen unterstützen das erneute Ersuchen der Stadt Leipzig in 2025 an den Freistaat Sachsen zum Erlass der Rechtsverordnung zur Umwandlungsverordnung (im Zuge der Anhörung zum Entwurf der sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung und mit Schreiben im Zuge der Stellungnahme für den Neuerlass der Mietpreisbremse 2026).

Die Umwandlungsgenehmigung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 250 BauGB) hat in Kommunen mit einer entsprechenden Landesverordnung in den Sozialen Erhaltungsgebieten Vorrang (gegenüber § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB mit Ausnahme von kleinen Wohngebäuden). In der Anwendungspraxis zeigt die Umwandlungsverordnung in den Anwenderstädten (z.B. München, Berlin und Hamburg) eine deutlich stärkere Wirkung als der Genehmigungsvorbehalt von Erhaltungssatzungen. In den Sozialen Erhaltungsgebieten dieser Städte sind die Antrags- und Genehmigungszahlen seit Inkrafttreten der Verordnungen eingebrochen; ebenso werden durch den erweiterten Geltungsbereich auch außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen weitgehend beschnitten und die damit verbundenen negativen Wirkungen auch auf die Mieten in hohem Maß verhindert.

Frage 7: Wo sieht die Stadtverwaltung Dissens zum wohnungspolitischen Konzept?

Die angestrebte Beschleunigung darf nicht zulasten übergeordneter Ziele gehen – etwa dem Leitbild „Leipzig wächst nachhaltig und dient dem Gemeinwohl“ oder den Zielen des wohnungspolitischen Konzepts. Es steht der Gemeinde frei, diese Inhalte im Rahmen der Vereinbarkeit einer Bauturbo-Abweichung mit den öffentlichen Belangen höher zu gewichten. Weiterhin kann sie bei Unvereinbarkeit einer Abweichung mit ihren Vorstellungen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung die Zustimmung versagen (§ 36a BauGB-E).