VIII-F-01865 Vorgehen bei Leerstand von Wohnhäusern

Vom 10. bis 12. Oktober 2025 wurden im Rahmen der „Autonomen Besetzungstage Leipzig – Gemeinsam gegen Gentrifizierung, Mietwucher und Verdrängung“ drei über einen längeren Zeitraum leerstehende Häuser (Lützner Straße 99, Waldstraße 9 und Julius-Krause-Straße 8) zeitweilig friedlich besetzt, bevor sie jeweils von der Polizei mit einem unverhältnismäßig großen Aufgebot geräumt wurden. Die Initiatorinnen und Initiatoren protestieren mit ihren gewaltfreien Aktionen vor allem gegen steigende Mieten und die damit verbundene Wohnungsnot und legten zugleich für alle drei Gebäude jeweils spezifische gemeinwohlorientierte Nutzungskonzepte vor.

Fragen an den Oberbürgermeister:

1. Welche Erkenntnisse hat die Stadtverwaltung über die betroffenen Häuser?

• Sind die Gebäude als Leerstand sowie die Eigentümer bekannt?
• Wenn ja, wie lange stehen die Häuser jeweils leer und was sind Gründe für den Leerstand?
• Wie wird der Zustand dieser Gebäude in Bezug auf eine Wohnnutzung bewertet?

2. Wurden bereits Maßnahmen ergriffen, um den Leerstand zu beenden?

• Wenn ja, welche?
• Wenn nein, werden nach den Aktionen Maßnahmen ergriffen?

3. Wurde einer oder mehrere dieser Immobilien nach Erlass der Zweckentfremdungssatzung (September 2024) bei der Stadtverwaltung gemeldet?

4. Sind über die Satzung Maßnahmen möglich, die eine (Wohn-)nutzung herbeiführen?

5. Wie viele Hinweise auf mögliche Zweckentfremdung wegen Leerstands sind seit dem Erlass der Satzung beim Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung eingegangen (wenn möglich je Stadtbezirk) und wie ist der Stand der Bearbeitung und wie die Ergebnisse der Prüfung?
6. Kämen auch Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsgebote (entsprechend § 177 BauGB) und/oder auch Baugebote (entsprechend § 176 BauGB) infrage, um eine Nutzbarmachung zu bewirken?

7. Wie viele Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote wurden in den vergangenen fünf Jahren angeordnet und mit welchem Ergebnis?
8. Welche weiteren Möglichkeiten sieht die Stadtverwaltung gegen lange bestehenden Leerstand und die Verwahrlosung von Wohnhäusern vorzugehen?

Antwort

1. Welche Erkenntnisse hat die Stadtverwaltung über die betroffenen Häuser?

• Sind die Gebäude als Leerstand sowie die Eigentümer bekannt?
• Wenn ja, wie lange stehen die Häuser jeweils leer und was sind Gründe für den Leerstand?
• Wie wird der Zustand dieser Gebäude in Bezug auf eine Wohnnutzung bewertet?

2. Wurden bereits Maßnahmen ergriffen, um den Leerstand zu beenden?

• Wenn ja, welche?
• Wenn nein, werden nach den Aktionen Maßnahmen ergriffen?

Lützner Straße 99

Das Gebäude ist der Verwaltung als Leerstand bekannt. Das Gebäude ist im aktuellen Zustand nicht bewohnbar. Es besteht nach Aktenlage eine private Eigentümerschaft. Aus privaten Gründen konnte das Gebäude von den Voreigentümern nicht saniert werden, obwohl sie dies geplant hatten.

Mit den „ursprünglichen“ Eigentümern wurden Beratungen zum Erhalt des Gebäudes durchgeführt und die Möglichkeiten einer Sanierung bzw. eines Verkaufs erörtert. Letztendlich haben sich die Eigentümer 2024 zu einem Verkauf entschlossen. Der Erwerber hat das Objekt allerdings weiterverkauft. Mit dem aktuellen Eigentümer laufen mit der Stadt zurzeit Vorabstimmungen zur Modernisierung/Sanierung. 

Im März fand eine Bauberatung vor Einreichen des Bauantrages unter Teilnahme der Ämter, des Planers und des Bauherren statt. Der neue Eigentümer bereitet einen Bauantrag vor.

Waldstraße 9

Das Gebäude ist als Leerstand bekannt. Das Gebäude ist im aktuellen Zustand nicht bewohnbar. Es besteht nach Aktenlage eine private Bauherrin/ Eigentümerschaft.

Für das Gebäude liegt eine Baugenehmigung vor: Nutzungsänderung und Umbau von zwei Mehrfamilienhäusern zu einem Hotel. Mit der Ausführung wurde begonnen, diese ist jedoch aktenkundig seit Januar 2023 unterbrochen. Es liegt ein Bescheid vor, der eine Verlängerung der Geltungsdauer der Ausnutzung der Baugenehmigung vom 22.03.2019 und eine Wiederaufnahme der Bauarbeiten bis zum Januar 2027 ermöglicht.

Die Stadt Leipzig ist bisher nicht aktiv gegen den Leerstand vorgegangen, da von einer Weiterführung der Umbauarbeiten ausgegangen wurde.

Julius-Krause-Straße 8

Das Gebäude war als Leerstand bislang nicht bekannt. Das Gebäude ist im aktuellen Zustand nicht bewohnbar. Es besteht nach Aktenlage eine private Eigentümerschaft.

Zum Objekt gab es im Oktober 2024 eine Anfrage an die Bauberatung zu Umbaumaßnahmen am Gebäude. Auf die ggf. erforderliche Baugenehmigung wurde in diesem Zusammenhang hingewiesen. Ein Bauantrag liegt derzeit nicht vor.

Die Stadt Leipzig ist nicht bisher nicht aktiv gegen den Leerstand vorgegangen.

3. Wurde einer oder mehrere dieser Immobilien nach Erlass der Zweckentfremdungssatzung (September 2024) bei der Stadtverwaltung gemeldet?

Ja, die Waldstraße 9 wurde im Juli 2025 als Leerstand gemeldet. Die Meldung konnte in der Verwaltung noch nicht bearbeitet werden. Wahrscheinlich greift die Zweckentfremdungs-verbotssatzung für diesen Fall nicht, da es sich voraussichtlich um nicht-marktaktiven Leerstand, also ein derzeit nicht zu Wohnzwecken nutzbares Gebäude, handelt.

Die beiden anderen Gebäude wurden nicht im Zusammenhang mit der Zweckentfremdungsverbotssatzung gemeldet.

4. Sind über die Satzung Maßnahmen möglich, die eine (Wohn-)nutzung herbeiführen?

Aufgrund des Gebäudezustandes, der eine Wohnnutzung ohne umfassende Sanierungsmaßnahmen nicht erlaubt, ist die Anwendung der Zweckentfremdungs-verbotssatzung nicht möglich. Die Anwendung der Zweckentfremdungsverbotssatzung bezieht sich nur auf dem Grunde nach marktaktiven Leerstand. Dieser marktaktive Leerstand wird in Leipzig auf kleiner als drei Prozent eingeschätzt.

5. Wie viele Hinweise auf mögliche Zweckentfremdung wegen Leerstands sind seit dem Erlass der Satzung beim Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung eingegangen (wenn möglich je Stadtbezirk) und wie ist der Stand der Bearbeitung und wie die Ergebnisse der Prüfung?

Es sind insgesamt Meldungen für 165 Fälle von Leerstand eingegangen. Es wurden sowohl einzelne oder mehrere leerstehende Wohnungen, aber auch ganze Häuser gemeldet.

Von den 165 Fällen:

• sind 28 in Bearbeitung
• sind 13 Fälle abgeschlossen
• davon wurde in 6 Fällen keine Zweckentfremdung festgestellt
• in 7 Fällen wurden Wohneinheiten wieder vermietet
• sind 124 noch ungeprüft

Aufteilung der Meldungen zu Leerstand nach Stadtbezirk:

6. Kämen auch Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsgebote (entsprechend § 177 BauGB) und/oder auch Baugebote (entsprechend § 176 BauGB) infrage, um eine Nutzbarmachung zu bewirken?

Mit einem Baugebot (§ 165 BauBG) kann eine Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplans den Eigentümer durch Bescheid dazu verpflichten, das Grundstück zu bebauen bzw. ein vorhandenes Gebäude den Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen. Eine Anordnung der Wiedernutzbarmachung ist dadurch nicht möglich.

Mit einem Modernisierungs- und Instandhaltungsgebot (§ 177 BauGB) kann eine Gemeinde den Eigentümer einer baulichen Anlage verpflichten, bauliche Missstände und Mängel zu beseitigen. Eine Anordnung von einem Modernisierungs- und Instandhaltungsgebot kann die Wiedernutzbarmachen eines Gebäudes zur Folge haben. Die Anwendung dieses Instrumentes ist allerdings mit hohen rechtlichen und finanziellen Hürden verbunden.

7. Wie viele Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote wurden in den vergangenen fünf Jahren angeordnet und mit welchem Ergebnis?

Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) erörtert kontinuierlich mit verschiedenen Eigentümern von leeren und verwahrlosten Wohnimmobilien, was diese mit den Gebäuden vorhaben (Sanierung, Verkauf) und welche Unterstützungsmöglichkeiten es gibt. Von 28 verwahrlosten und leerstehenden Wohnimmobilien wurden die Eigentümer kontaktiert. Daraufhin wurden mit 20 gesprächsbereiten Eigentümern Beratungen durchgeführt. Im Ergebnis haben einige der kontaktierten Eigentümer ihre Immobilien verkauft oder planen dies zu tun, andere sanieren ihre Objekte. Der Großteil der Eigentümer zeigt sich jedoch nicht gesprächs- oder handlungsbereit.

Die Anwendung des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ist sehr komplex und mit hohen rechtlichen und finanziellen Hürden verbunden. Durch die Anordnung eines Gebotes wird der Eigentümer zur Instandsetzung verpflichtet. Die dadurch entstehenden Kosten hat er allerdings nur zum Teil selbst zu tragen. Den anderen Teil hat die Gemeinde zu tragen. Die Stadt Leipzig hat aus diesen Gründen bisher keine Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote erlassen.

8. Welche weiteren Möglichkeiten sieht die Stadtverwaltung gegen lange bestehenden Leerstand und die Verwahrlosung von Wohnhäusern vorzugehen?

Da Eigentum in der Bundesrepublik ein hohes rechtliches Gut ist, sind verpflichtende politische Maßnahmen und die Möglichkeiten der Stadtverwaltung sehr begrenzt. Aktuell versucht die Stadtverwaltung Eigentümer eher durch Anreize (z.B. Wohnungsbauförderung, Beratungsangebote) zu einer Sanierung bzw. zum Verkauf der Wohngebäude zu bewegen.