VIII-F-01348 ServiceWohnen und Betreutes Wohnen in Leipzig

Wiederholt haben sich Betroffene an die Frage stellende Fraktion gewandt und berichtet, dass ServiceWohnen-Anlagen in Leipzig für sie als Mieter nur offenstehen, wenn mindestens einer der künftigen Bewohner einen Pflegegrad vorweisen kann.

Wir fragen den Oberbürgermeister:

1. Wie viele kommunale und privatrechtliche ServiceWohn-Anlagen sowie Wohnanlagen des Betreuten Wohnens gibt es in Leipzig und durch welche Pflege- oder Betreuungsunternehmen werden diese betrieben?
2. Welche dieser Einrichtungen sind unter Nutzung von Fördermitteln der Stadt und/oder des Landes bzw. Bundes errichtet worden und welche Auflagen sind daran gebunden?
3. Welche dieser Einrichtungen werden durch Fördermittel der Stadt und/oder des Landes bzw. des Bundes im laufenden Betrieb unterstützt und welche Auflagen sind daran gebunden?
   1. Enthalten die diesbezüglichen Förder­bescheide oder Betriebszuschüsse der Stadt Leipzig spezifische Transparenzauflagen, z. B. zur verbindlichen Trennung von Miet‑ und Pflegeverträgen, zur freiwilligen Buchbarkeit von Serviceleistungen oder zur Pflegewahlfreiheit?
   2. In welcher Form sind solche Transparenz­anforderungen vertraglich fixiert, dokumentiert und kontrollierbar gemacht (z. B. durch verpflichtende Transparenz­statements, Musterverträge oder Prüfberichte)?
4. Welche dieser Einrichtungen binden die Möglichkeit der Einmietung vertraglich an einen Pflegedienst und welche konkreten Schritte unternimmt die Stadt Leipzig, um eine vertragliche Kopplung von Mietverträgen an einzelne Pflegedienstleister zu verhindern oder – insbesondere bei gefördertem Wohnraum – zu sanktionieren?
5. Wie viele dieser Einrichtungen/Anlagen binden die Möglichkeit der Einmietung vertraglich an einen vorliegenden Pflegegrad und sieht die Stadt Leipzig in der Kopplung des Mietverhältnisses an einen Pflegegrad einen Eingriff in den gleichberechtigten Zugang zu barrierefreiem Wohnen für Senioren – und wenn ja: Welche Maßnahmen werden geprüft, um solche Zugangshürden abzubauen?
6. Wie wird in Bezug auf diese Sachverhalte das Recht der Bewohner bzw. Mieter auf die freie Wahl des Pflegedienstes gewahrt und wer führt die Fach- und Rechtsaufsicht?
   1. Wie stellt die Stadt sicher, dass Beschwerden von Bewohner:innen über Zugangshürden, Zwangsverträge oder intransparente Kosten systematisch erfasst, geprüft und öffentlich dokumentiert werden?
   2. Besteht die Möglichkeit, eine unabhängige Beschwerdestelle (z. B. beim Seniorenbeirat oder Wohnraumschutz) einzurichten, die sich speziell mit Fragen rund ums Service-Wohnen beschäftigt?

Antwort

Vorbemerkung:

Betreutes Wohnen bzw. ServiceWohnen sind keine gesetzlich geschützten Bezeichnungen, insofern bestehen keine rechtlich verbindlichen Vorgaben. Ein von der Pflegebevollmächtigten des Bundes beauftragtes Rechtsgutachten ordnet betreutes Wohnen grundlegend ein: „Das betreute Wohnen zeichnet sich bei pflegebedürftigen Bewohnern durch zwei vertragliche Ebenen aus. Den Wohnungsmietvertrag und den ambulanten Pflegevertrag als Dienstvertrag gemäß §§ 611 ff. BGB. Der Mietvertrag wird öffentlich-rechtlich im Wesentlichen nur durch Wirtschaftsstrafrecht bei Ausnutzen einer Notlage (§ 5 WiStG) und die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d BGB) eingeschränkt. (...) Der ambulante Pflegevertrag ist als zivilrechtlicher Dienstvertrag (§§ 611 ff. BGB) ausgestaltet. Es wird davon ausgegangen, dass im Hinblick auf die jederzeitige Kündbarkeit gemäß § 120 Abs. 2 S. 2 SGB XI und die weiteren sozialrechtlichen Rahmenbedingungen in § 120 SGB XI ein besonderer behördlicher Verbraucherschutz beim ambulanten Pflegevertragsrecht nicht geboten ist.“ (Gutachten Verbraucherschutz Pflegeverträge_2024.pdf, S. 67).

Das Sächsische Wohnteilhabegesetz und die dazugehörige Verordnung erfassen die Angebote des Betreuten Wohnens oder ServiceWohnens ebenfalls nicht.

Die DIN 77800 „Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Service Wohnen für Senioren“ aus 2024 hat Mindeststandards definiert, die jedoch nicht verpflichtend sind. Das Wohnangebot wird hier als Dienstleistungsangebot bestimmt, dass eine barrierefreie Wohnung mit definierten Grundleistungen umfasst. Zusätzlich sollen Wahlleistungen zur freiwilligen Inanspruchnahme angeboten werden. Es wird betont, dass ServiceWohnen kein Pflegeangebot ist.

Es handelt sich bei Betreutem Wohnen und ServiceWohnen um privatrechtliche Vereinbarungen mit der Trennung in Miete, Service und Inanspruchnahme von Pflegeleistungen.

1. Wie viele kommunale und privatrechtliche ServiceWohn-Anlagen sowie Wohnanlagen des Betreuten Wohnens gibt es in Leipzig und durch welche Pflege- oder Betreuungsunternehmen werden diese betrieben?

Es gibt keine Erhebung privatrechtlicher Servicewohn-Angebote.

Durch die Städtischen Altenpflegeheime Leipzig gGmbH (SAH) wird derzeit in 6 Objekten altersgerechtes und betreutes Wohnen angeboten.

In der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) wird das Thema der Service-Wohnanlagen vor dem Hintergrund der demographischen Bedarfe entwickelt. Ein Objekt am Standort Kieler Straße 86-96 ist zur Vermietung ab Oktober 2025 vorgesehen. Im Bestand sind Wohn- und Unterstützungsangebote an drei weiteren Standorten durch den Partner Löwenherz realisiert.

2. Welche dieser Einrichtungen sind unter Nutzung von Fördermitteln der Stadt und/oder des Landes bzw. Bundes errichtet worden und welche Auflagen sind daran gebunden?

Mit dem Einsatz von Wohnungsbaufördermitteln z.B. nach der Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum entstehen Wohnungen, bei denen die Möglichkeit zur Anmietung grundsätzlich nicht auf bestimmte Personengruppen beschränkt ist. Sozial geförderter Wohnungsbau steht allen Menschen mit und ohne Pflegebedarf oder Behinderung zur Verfügung. Es gibt Objekte, in denen neben den Wohnungen Pflegedienstleister Räumlichkeiten angemietet haben und optional Dienstleistungen in Anspruch genommen werden können.

Beispielhaft kann folgender sozialer Wohnungsbau mit örtlicher Anbindung eines Pflegedienstleisters genannt werden:

• Heinrich-Schmidt-Straße 23 / Kohlweg 38 mit einem Angebot des Pflegedienstleisters „Johanniter“
• Campus Lorenzo (Stötteritzer Straße/Riebeckstraße) mit Angeboten des Caritasverbandes und der Johanniter-Akademie
• einzelne geförderte Wohnungen in der Lene-Voigt-Straße (Förderung nach kommunaler Fachförderrichtlinie „Aktivierung Leerstand“)
• WG-Connewitz, Probstheidaer Straße 40a, selbstbestimmtes Wohnen für Menschen mit Behinderungen mit angebundenem Pflegedienstleister, der durch die Bewohner selbst gewählt werden kann

Die Objekte der SAH und der LWB wurden ohne Fördermittel realisiert.

3. Welche dieser Einrichtungen werden durch Fördermittel der Stadt und/oder des Landes bzw. des Bundes im laufenden Betrieb unterstützt und welche Auflagen sind daran gebunden?

a) Enthalten die diesbezüglichen Förderbescheide oder Betriebszuschüsse der Stadt Leipzig spezifische Transparenzauflagen, z. B. zur verbindlichen Trennung von Miet‑ und Pflegeverträgen, zur freiwilligen Buchbarkeit von Serviceleistungen oder zur Pflegewahlfreiheit?

b) In welcher Form sind solche Transparenzanforderungen vertraglich fixiert, dokumentiert und kontrollierbar gemacht (z. B. durch verpflichtende Transparenz­statements, Musterverträge oder Prüfberichte)?

Fördermittel für die Unterstützung im laufenden Betrieb werden durch die Stadt Leipzig, Land oder Bund nicht gewährt. Die Objekte der SAH und der LWB werden ohne Fördermittel betrieben.

Für den sozialen Wohnungsbau gelten einheitliche Förderstandards. Geförderter Wohnungsbau wird vor allem im Neubau realisiert, die Wohnungen sind daher in hohem Maß barrierefrei. Sind Pflegedienstleister angebunden, sind Miet- und Pflegevertrag nicht gekoppelt.

4. Welche dieser Einrichtungen binden die Möglichkeit der Einmietung vertraglich an einen Pflegedienst und welche konkreten Schritte unternimmt die Stadt Leipzig, um eine vertragliche Kopplung von Mietverträgen an einzelne Pflegedienstleister zu verhindern oder – insbesondere bei gefördertem Wohnraum – zu sanktionieren?

Es gibt keine Erhebung zur vertraglichen Bindung der Einmietung an einen Pflegedienst. Bei gefördertem Wohnraum stellt die Stadt Leipzig sicher, dass Miet- und Pflegevertrag nicht gekoppelt sind. Außerhalb des geförderten Wohnraums gibt es keine Sanktionen.

Die LWB weist darauf hin, ein Servicewohnen für die Bewohner zusätzliche Dienstleistungen abbildet. Diese Dienstleistungen werden durch Personen erbracht, die zeitlich planbar organisiert und auch bezahlt werden müssen. Aus diesen Zusammenhängen bildet sich der Bedarf nach verlässlichen Planungsgrundlagen. Um derartige verlässliche Planungsgrundlagen zu schaffen, ist je nach Abhängigkeit vom Konzept der jeweiligen Dienstleister eine zwingende Verbindung zwischen Wohnraum- und Servicevertrag unumgänglich. Die LWB hat bei der Bewertung des Themenkreises die Aspekte der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen, um derartige Angebote überhaupt am Markt anbieten zu können.

Für die Objekte der SAH besteht keine derartige Bindung der Verträge.

5. Wie viele dieser Einrichtungen/Anlagen binden die Möglichkeit der Einmietung vertraglich an einen vorliegenden Pflegegrad und sieht die Stadt Leipzig in der Kopplung des Mietverhältnisses an einen Pflegegrad einen Eingriff in den gleichberechtigten Zugang zu barrierefreiem Wohnen für Senioren – und wenn ja: Welche Maßnahmen werden geprüft, um solche Zugangshürden abzubauen?

Es gibt keine Erhebung zur vertraglichen Bindung der Einmietung an einen vorliegenden Pflegegrad. Der Stadt Leipzig ist lediglich ein Anbieter bekannt, bei dem folgende Zugangsvoraussetzungen bestehen: ein Grad der Behinderung von mindestens 50, ein Pflegegrad von 3 oder 4, das Vorliegen eines weißen Wohnberechtigungsscheins der Stadt Leipzig sowie die Tätigkeit in einem Betrieb oder einer Werkstatt für Menschen mit Behinderung.

Für die Objekte der SAH und der LWB bestehen keine solche Zugangsvoraussetzungen.

6. Wie wird in Bezug auf diese Sachverhalte das Recht der Bewohner bzw. Mieter auf die freie Wahl des Pflegedienstes gewahrt und wer führt die Fach- und Rechtsaufsicht?

Die freie Wahl des Pflegedienstes ist in § 2 Sozialgesetzbuch, Elftes Buch (SGB XI) geregelt. Die Rechts- und Fachaufsicht obliegt den Pflegekassen.

Bei gefördertem Wohnraum sind Miet- und Pflegevertrag nicht gekoppelt.

a) Wie stellt die Stadt sicher, dass Beschwerden von Bewohner:innen über Zugangshürden, Zwangsverträge oder intransparente Kosten systematisch erfasst, geprüft und öffentlich dokumentiert werden?

Das kann die Stadt Leipzig mangels rechtlicher Grundlage nicht sicherstellen.

Werden derartige Beschwerden im geförderten Wohnungsbau bekannt, werden Gespräche mit dem Vermieter bzw. der beauftragten Hausverwaltung geführt und der Mangel beseitigt.

b) Besteht die Möglichkeit, eine unabhängige Beschwerdestelle (z. B. beim Seniorenbeirat oder Wohnraumschutz) einzurichten, die sich speziell mit Fragen rund ums Service-Wohnen beschäftigt?

Die Einrichtung einer Beschwerdestelle wäre eine zusätzliche freiwillige Aufgabe der Stadt Leipzig. Eine Einrichtung ist aus fachlichen Gründen abzulehnen. Handlungsmöglichkeiten einer solchen Beschwerdestelle sind kaum vorhanden. Der Mietvertrag wird öffentlich-rechtlich im Wesentlichen nur durch Wirtschaftsstrafrecht bei Ausnutzen einer Notlage (§ 5 WiStG) und die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d BGB) eingeschränkt. Hierfür können die bestehenden Beratungsangebote wie der Verbraucherzentrale, der Mieterberatung oder des Mietervereins genutzt werden.