VIII-F-00991 Verfolgung von alten neuen Verstößen gegen Regelungen der Sozialen Erhaltungssatzung sowie Prüffall Unterkunft Demmeringstr. 100a

In der Antwort auf die Anfrage „Stand der Prüfungen von Verstößen gegen Vorgaben der Sozialen
Erhaltungssatzungen“ (VIII-F-00028-AW-01) wurde zum Stand von fünf Prüffällen wegen Verstoßes gegen die Maßgaben der Sozialen Erhaltungssatzung geantwortet. In vier Verfahren wurde Verstößen nachgegangen (u.a. Verfahren zur Anordnung im Widerspruchsverfahren – Lene-Voigt-Park, Ordnungswidrigkeitsanzeige – Altlindenau, Ordnungswidrigkeitsanzeige in Prüfung – Connewitz und fachliche Prüfung – Eisenbahnstraße). Hinzu kam ein weiteres Verfahren wegen einer ungenehmigten baulichen Änderung einer Wohnung im Satzungsgebiet Connewitz.

Zudem kursierte im Internet Ende März eine WG-Anzeige mit 14 Mini-Zimmern (3x7qm, 8x9qm, und 3x11qm) in der Demmeringstraße 100a: WG gesucht Anzeige Nummer 11348902 vom 22.3.2025. Dieses Objekt befindet sich ggf. ebenfalls im Erhaltungsgebiet. Es ist gibt Indizien dafür, dass es sich bei den Anbietern erneut um die (ehemaligen) Geschäftsführer der nunmehr umbenannten Immobilienfirma „United Capital RE GmbH“ handelt, die inzwischen ein Geflecht an neuen Firmen haben eintragen lassen.

Fragen an die Stadtverwaltung:

1) Wie ist der Stand der o.g. fünf verbliebenen Prüffälle? Wurden finale Anordnungen zum Rückbau erlassen und wann wurden diese auch vollzogen? Welche Entscheidungen wurden in einem der benannten Fälle oder weiteren von der Landesdirektion gefällt?
2) Wurden seit Oktober 2024 weitere Beschwerden bzw. Verfahren wegen Verstößen gegen erhaltungs- oder baurechtliche Vorgaben in den Sozialen Erhaltungsgebieten verhängt bzw. eingeleitet (bitte angeben welches Erhaltungsgebiet, konkreter Verstoß, ausstehende Kontrolle etwaiger Beschwerden und bei Ahndungen ggf. Höhe des Bußgeldes)?
3) Wurde die o.g. WG-gesucht Anzeige seitens des AWS bzw. ABD auf mögliche erhaltungs- oder bauordnungsrechtliche Verstöße oder Verstöße gegen die Zweckentfremdungsverbotssatzung geprüft? Wenn ja, mit welchem Ergebnis? Ist die Einrichtung einer solchen Unterkunft aus Sicht der Stadtverwaltung mit den Anforderungen an Wohnraum vereinbar?
4) Gibt es im Falle wiederholter Verstöße gegen erhaltungs- oder bauordnungsrechtliche Regelungen durch dieselben Wirtschaftsakteure Möglichkeiten besondere Sanktionen oder andere mögliche Konsequenzen für deren wirtschaftliche Tätigkeit zu verhängen? Welche wären das?

Antwort

Frage 1): Wie ist der Stand der o.g. fünf verbliebenen Prüffälle? Wurden finale Anordnungen zum Rückbau erlassen und wann wurden diese auch vollzogen? Welche Entscheidungen wurden in einem der benannten Fälle oder weiteren von der Landesdirektion gefällt?

• Zu einem Vorhaben im Satzungsgebiet Am Lene-Voigt-Park (ungenehmigte bauliche Änderung einer Wohnung), bei dem das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege (ABD) eine Rückbauverfügung erlassen hat, befindet sich ein Widerspruchverfahren zur Anordnung in Bearbeitung. Seitens des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) wurde eine Ordnungswidrigkeitsanzeige veranlasst.
• Zu einem Vorhaben im Satzungsgebiet Alt-Lindenau (ungenehmigte bauliche Änderung am Gebäude) ist im ABD eine Anhörung erfolgt; eine Anordnung ist nicht erforderlich da der Sachverhalt abgestellt wurde. Darüber hinaus wurde der Vorgang als Ordnungswidrigkeit angezeigt.
• Zu einem Vorhaben im Satzungsgebiet Connewitz (ungenehmigte bauliche Änderung in zwei Wohnungen) ist seitens des ABD eine Anhörung erfolgt; eine Rückbauanordnung wurde erlassen, welche sich im Widerspruchsverfahren befindet. Seitens des AWS wurde eine Ordnungswidrigkeitsanzeige veranlasst.
• Zu einem Vorhaben im Satzungsgebiet Eisenbahnstraße (ungenehmigte bauliche Änderung einer Wohnung) erfolgte im ABD ein Anhörungsverfahren.
• Zu einem Vorhaben im Satzungsgebiet Connewitz (ungenehmigte bauliche Änderung einer Wohnung) erfolgte im ABD ein Anhörungsverfahren. Seitens des AWS wurde eine Ordnungswidrigkeitsanzeige veranlasst.

Weitere Angaben können mit Blick auf die Wahrung der Persönlichkeitsrechte, aus verfahrensrechtlichen Gründen und den hiermit verbundenen datenschutzrechtlichen Belangen nicht getroffen werden.

Frage 2): Wurden seit Oktober 2024 weitere Beschwerden bzw. Verfahren wegen Verstößen gegen erhaltungs- oder baurechtliche Vorgaben in den Sozialen Erhaltungsgebieten verhängt bzw. eingeleitet (bitte angeben welches Erhaltungsgebiet, konkreter Verstoß, ausstehende Kontrolle etwaiger Beschwerden und bei Ahndungen ggf. Höhe des Bußgeldes)?

Zunächst ging bis Anfang 2025 nur eine weitere ungenehmigte bauliche Änderung einer Wohnung im Satzungsgebiet Am Lene-Voigt-Park beim AWS ein. Im ABD erfolgte ein Anhörungsverfahren.

Zunehmend sind die Hinweise seit Ende März 2025. Folgende Vorhaben wurden angezeigt und sind zunächst im AWS in Vorprüfung:

• Ein Vorhaben im Satzungsgebiet Connewitz (ungenehmigte bauliche Änderung einer Wohnung)
• Zwei Vorhaben im Satzungsgebiet Eisenbahnstraße (ungenehmigte bauliche Änderung einer Wohnung)

Frage 3): Wurde die o.g. WG-gesucht Anzeige seitens des AWS bzw. ABD auf mögliche erhaltungs- oder bauordnungsrechtliche Verstöße oder Verstöße gegen die Zweckentfremdungsverbotssatzung geprüft? Wenn ja, mit welchem Ergebnis? Ist die Einrichtung einer solchen Unterkunft aus Sicht der Stadtverwaltung mit den Anforderungen an Wohnraum vereinbar?

Eine Begehung des Gebäudes erfolgte durch das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege mit dem Stadtordnungsdienst am 31.03.2025. Im Ergebnis der Besichtigung erfolgte die Einleitung eines Anhörungsverfahrens am 02.04.2025 gegenüber dem Grundstückseigentümer.

Dem AWS liegt kein erhaltungsrechtlicher Antrag aufgrund der Lage des Objektes im Umgriff der Sozialen Erhaltungssatzung Alt-Lindenau vor. Auch keine Vorabstimmung zur baulichen Änderung hat stattgefunden. Im Sozialen Erhaltungsrecht sind u.a. Vorhaben der Nutzungsänderung und der baulichen Änderung genehmigungspflichtig. Dies gilt auch für nicht baugenehmigungspflichtige Vorhaben. Bauliche Maßnahmen ohne entsprechende erhaltungsrechtliche Genehmigung können als Ordnungswidrigkeit gelten und mit Bußgeldern von bis zu 30.000 Euro geahndet werden. Die weiteren Schritte des AWS sind abhängig vom Ergebnis der Anhörung des ABD mit dem Eigentümer.

Das Leipziger Zweckentfremdungsverbot schützt Wohnraum in Leipzig vor zweckfremder Nutzung. Landesseitig sind vom Freistaat nur die Tatbestände des Leerstehen-Lassens von Wohnraum von mehr als 12 Monaten und die Kurzzeitvermietung (z.B. Ferienwohnungen) von mehr als 12 Wochen pro Jahr Bestandteil des Zweckentfremdungsverbotes. Im AWS läuft entsprechend zur Demmeringstraße 100a kein Verfahren.

Frage 4): Gibt es im Falle wiederholter Verstöße gegen erhaltungs- oder bauordnungsrechtliche Regelungen durch dieselben Wirtschaftsakteure Möglichkeiten besondere Sanktionen oder andere mögliche Konsequenzen für deren wirtschaftliche Tätigkeit zu verhängen? Welche wären das?

Grundsätzlich sieht das Baurecht die o.g. Maßnahmen zur Ahndung und Durchsetzung der gesetzlichen Vorgaben vor. Besondere Sanktionen bei wiederholten Verstößen eines Eigentümers gibt es im Bauordnungs- und Erhaltungsrecht nicht. Jeder Vorgang erfordert eine Einzelfallprüfung und -entscheidung.

Im Ordnungswidrigkeitsverfahren wird stets der konkrete Einzelfall geprüft. Von Bedeutung sind hier neben den verschiedenen möglichen Ordnungswidrigkeitstatbeständen auch Faktoren, wie die Frage des Verschuldens des Verursachers (vorsätzliche oder fahrlässige Begehung, Einzeltäter oder gemeinsame Begehung von mehreren Personen etc.), ob ggf. eine Wiederholungstat vorliegt und so weiter. Nach Abwägung aller einzubeziehenden Kriterien kann dann bei Vorliegen einer Ordnungswidrigkeit ggf. eine entsprechende Geldbuße im jeweiligen Einzelfall festgesetzt werden. Für die Zumessung der Geldbuße sind die Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und der Vorwurf, der den Täter trifft, zu berücksichtigen.