VIII-F-00894 Bilanz der Zweckentfremdungssatzung

Kurzvermietungen, wie über Seiten wie Airbnb, haben in vielen touristisch geprägten Städten fatale Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt. Auch Leipzig hat dies die letzten Jahre zu spüren bekommen. Um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren, trat im August 2024 die Zweckentfremdungsverbotssatzung in Kraft, die neue Kurzvermietungen von Wohnraum nur mit Genehmigung zulässt.

Wir fragen daher:

1. Wie viele Hinweise auf mögliche Zweckentfremdung sind seit dem Erlass der Satzung beim Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung eingegangen (*bitte aufschlüsseln nach Art der Zweckentfremdung - Leerstand oder Fremdbeherbergung/ Kurzzeitvermietung- und wenn möglich je Stadtbezirk)?
2. Wie wird diesen Hinweisen nachgegangen? Wie viele Mitarbeitende in welchen Ämtern sind damit befasst?
3. Wie oft wurde bereits eine Zweckentfremdung laut Satzung festgestellt und ein Wohnnutzungs-/ Räumungsgebot angeordnet oder Ordnungswidrigkeiten festgestellt?
4. Wie viele Genehmigungen zur Zweckentfremdung wurden in den letzten 6 Monaten erteilt, aufgeschlüsselt nach vorrangiger öffentlicher Belange, überwiegender privater Interessen, Ersatzwohnraum und Ausgleichszahlung?

Antwort

1. Wie viele Hinweise auf mögliche Zweckentfremdung sind seit dem Erlass der Satzung beim Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung eingegangen (*bitte aufschlüsseln nach Art der Zweckentfremdung - Leerstand oder Fremdbeherbergung/ Kurzzeitvermietung- und wenn möglich je Stadtbezirk)?

Es sind bisher insgesamt 385 Hinweise eingegangen (Stand 06.03.2025). Davon sind 149 Doppelmeldungen, oder Objekte, die bereits durch den Übergangschutz von 2 Jahren oder einen Antrag bekannt sind. Von den so verbleibenden 236 Hinweisen sind 182 zu Fremdbeherbergung/ Kurzzeitvermietung und 54 zu Leerstand. Eine Aufschlüsselung nach Bezirken ist dargestellt:

Von den 236 Hinweisen sind bisher 81 in Prüfung. In 27 Fällen wurde aufgrund der Fehleranfälligkeit für die Angabe der Lage der Wohnung nachträglich festgestellt, dass hierfür der Übergangschutz erteilt wurde oder ein Antrag gestellt wurde, in 11 Fällen wurde eine reguläre Wohnnutzung nachgewiesen, in 5 Fällen von Leerstand eine sich in Vorbereitung befindliche Bautätigkeit und in 5 Fällen bestätigte sich der Verdacht auf eine Zweckentfremdung nicht, da es sich z.B. um eine reguläre Wohnnutzung nach ZwEVS handelte oder um andere, nicht von der Satzung verbotene Nutzungen.

2. Wie wird diesen Hinweisen nachgegangen? Wie viele Mitarbeitende in welchen Ämtern sind damit befasst?

Zunächst wird bei einem eingegangenen Hinweis geprüft, um was für ein Objekt es sich handelt und ob es der Verwaltung bereits bekannt ist. Liegt eine bauordnungsrechtliche Genehmigung einer Nutzungsänderung vor, die vor dem Inkrafttreten der Satzung am 01.09.2024 erteilt wurde, fällt dies nicht unter die Zweckentfremdung, da zum Inkrafttreten der Satzung baurechtlich kein Wohnraum bestand. Dies ist allerdings eher eine Ausnahme und nur bei 5 Hinweisen, die bisher überprüft wurden der Fall. Diese Prüfung ist sehr aufwändig und erfolgt mit Hilfe von Auskünften des ABD, welches die entsprechende Genehmigung einer Nutzungsänderung erteilte und auch weiterhin erteilt, aufgrund der Inkompatibilität der Sächsischen Bauordnung und des sächsischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes (Zweckentfremdung kann dadurch im Prüfprozess eines Bauantrages nicht berücksichtigt werden). Dadurch kann eine Nutzung zur Ferienwohnung nach Sächsischer Bauordnung genehmigt werden, gleichzeitig aber dieselbe Nutzung nach ZwEVS versagt werden. 

In der Regel liegt keine Genehmigung einer Nutzungsänderung vor, weswegen die/ der Eigentümer/-in ermittelt wird. Dies stellt eine große Herausforderung dar, da es keine wohnungsscharfe, zentrale Wohnungsdatenbank in der Stadt Leipzig gibt. Die /der Eigentümer/-in wird nachfolgend mit einem Erstanschreiben kontaktiert und kann zu dem genannten Fall Stellung nehmen und das übliche Verwaltungsverfahren läuft ab, bis hin zu einer Anordnung zur Wohnnutzung. Für diesen Prozess inkl. der Erarbeitung und Implementierung der Zweckentfremdungsverbotssatzung in Leipzig sowie der Verfahren ist bisher eine Stelle vorgesehen. Das AWS versucht die erforderlichen Bedarfe durch interne Umverteilung und Unterstützung zu decken.

3. Wie oft wurde bereits eine Zweckentfremdung laut Satzung festgestellt und ein Wohnnutzungs-/ Räumungsgebot angeordnet oder Ordnungswidrigkeiten festgestellt?

In einigen Fällen, die aufgrund von Hinweisen bearbeitet werden, besteht mittlerweile ein starker Verdacht, dass ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot vorliegt, allerdings ist der Prozess, bis tatsächlich ein Wohnnutzungsgebot ausgesprochen werden kann, sehr aufwändig. Daher konnten aufgrund der erst kurzen Geltungsdauer der ZwEVS und den notwendigen Bearbeitungszeiten noch keine Wohnnutzungs-/ Räumungsgebote angeordnet werden.

4. Wie viele Genehmigungen zur Zweckentfremdung wurden in den letzten 6 Monaten erteilt, aufgeschlüsselt nach vorrangiger öffentlicher Belange, überwiegender privater Interessen, Ersatzwohnraum und Ausgleichszahlung?

Es wurden auf Antrag bisher 7 Genehmigungen erteilt, alle 7 aufgrund von schutzwürdigen, privaten Interessen nach § 6 Abs. 2 ZwEVS ( […], wenn Wohnraum als Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, während Abwesenheitszeiten zu anderen als Wohnzwecken verwendet und der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird.) Des Weiteren wurden auf Antrag 9 Negativatteste (Feststellung der Genehmigungsfreiheit) erteilt. Derzeit sind 45 Anträge in Arbeit, 3 wurden bisher abgelehnt.

Genehmigungen aufgrund von vorrangigen öffentlichen Belangen, können nach Einschätzung der Stadt Leipzig nicht erteilt werden, da dieser Genehmigungsvorbehalt des sächsischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes sich ausschließlich auf gewerbliche Zweckentfremdung bezieht und diese kein Tatbestand des Gesetzes und der Leipziger Satzung ist.