VIII-F-00638 Mietspiegel-Mieterhöhungen und Zwangsräumungen bei der LWB 2024 (neu)

Für das Jahr 2024 waren seitens der LWB ca. 9000 Mieterhöhungen nach Mietspiegel vorgesehen und damit mehr als in den Vorjahren - trotz steigender Lebenshaltungs- und Energiekosten. Zudem wurden im Jahr 2022 106 Zwangsräumungen vorgenommen. Mit der Anfrage sollen die Daten aktualisiert und nach Schutzmechanismen für die Mieter*innen gefragt werden.

Fragen:

1. In wie vielen Wohneinheiten der LWB wurden im Jahr 2024 in welcher Höhe (absolut und prozentual) Mietanpassungen nach dem Mietspiegel vorgenommen (wenn möglich auch nach Stadtbezirken/ Ortsteilen aufgliedern) und bei wie vielen Wohneinheiten ist dies im Jahr 2025 beabsichtigt?

2. Wie oft wurde im Jahr 2024 die Zustimmung zur Mieterhöhung versagt und wie oft wurde durch die LWB Klage eingereicht?

3. Wie ist der Status der Klageverfahren (zur Erhöhung verurteilt, nicht verurteilt,...)und welche Kosten (Gerichtsgebühren, Kosten für Rechtsvertretung der LWB) sind den Mieterinnen und Mietern dadurch entstanden?

4. Wie viele Mieterinnen und Mieter, die von Mieterhöhungsverlangen betroffen waren, haben von der Härtefallregelung Gebrauch gemacht? Wie lautete diese Härtefallregelung nach Beschluss der Eigentümerziele durch den Leipziger Stadtrat 2024?

5. Welche Kosten würde der Verzicht auf Mieterhöhungen gemäß § 558 § BGB in den Jahren 2024 und 2025 der LWB verursachen?

6. Wie viele Zwangsräumungen gab es bei der LWB jeweils in den Jahren 2023 und 2024, welche konkrete Gründe führten dazu, wurden weitere Gegenmaßnahmen - außer der Wohnschule und deren Ausbau sowie der Zusatzfrist zur Abwendung der Räumungsklage – ergriffen?

Antwort:

1. In wie vielen Wohneinheiten der LWB wurden im Jahr 2024 in welcher Höhe (absolut und prozentual) Mietanpassungen nach dem Mietspiegel vorgenommen (wenn möglich auch nach Stadtbezirken/ Ortsteilen aufgliedern) und bei wie vielen Wohneinheiten ist dies im Jahr 2025 beabsichtigt?

Im Jahr 2024 hat die LWB 9.523 Mietanpassungen nach dem Mietspiegel vorgenommen. Hierbei lagen ca. 49% der Mietanpassungen in einem Bereich des absoluten Mietanpassungsbetrages bis 20 € pro Monat. Weitere ca. 29% der Mietanpassungen lagen in einem Bereich des absoluten Mietanpassungsbetrages bis 30 € pro Monat. Der Mittelwert der Mietanpassung betrug 21,63 € pro Monat.

Bezogen auf die prozentuale Höhe wurde die Miete wie folgt angehoben:

• bis 5%: 2.984 Wohneinheiten (31,33%)

• 5% - 10%: 4.787 Wohneinheiten (50,27%)

• 10% - 15 %:1.752 Wohneinheiten (18,40%)

Die Verteilung der Mietanpassungen auf die Stadtbezirke stellt sich wie nachfolgend dar:

Vor dem Hintergrund der in 2024 stattgefundenen Preisentwicklungen mussten zur Wahrung des wirtschaftlichen Gleichgewichtes im Unternehmen insgesamt ca. 5876 Mietanpassungen nach Mietspiegel für das Jahr 2025 vorgesehen werden.

2. Wie oft wurde im Jahr 2024 die Zustimmung zur Mieterhöhung versagt und wie oft wurde durch die LWB Klage eingereicht?

Für das Geschäftsjahr 2024 mussten 205 Zustimmungsklagen eingereicht werden.

3. Wie ist der Status der Klageverfahren (zur Erhöhung verurteilt, nicht verurteilt,..) und welche Kosten (Gerichtsgebühren, Kosten für Rechtsvertretung der LWB) sind den Mieterinnen und Mietern dadurch entstanden?

Es sind keine Klageverfahren offen. Alle Klagen wurden entweder durch ein Versäumnisurteil, ein Anerkenntnisurteil, einen Vergleich oder eine Erledigung der Hauptsache abgeschlossen. Klagezurückweisungen durch das Gericht haben nicht stattgefunden. Je Klage sind Gerichtskosten zwischen 114 € und 174 € angefallen zu denen mit Abschluss des Verfahrens üblicherweise ca. 1/3 der Gerichtskosten bei der Mietpartei verbleiben, was einem durchschnittlichen Wert von ca. 38,00 € entspricht.

4. Wie viele Mieterinnen und Mieter, die von Mieterhöhungsverlangen betroffen waren, haben von der Härtefallregelung Gebrauch gemacht? Wie lautete diese Härtefallregelung nach Beschluss der Eigentümerziele durch den Leipziger Stadtrat 2024?

Insgesamt wurden zwei Härtefälle aus der Mieterschaft angezeigt und mit individuellen Lösungen versehen. Gemäß der in der LWB bereits seit geraumer Zeit praktizierten Härtefallregelung werden betroffene Mietparteien unter Betrachtung aller zustehenden Unterstützungsleistungen nicht über einem Drittel des Einkommens in den Kaltmieten belastet.

5. Welche Kosten würde der Verzicht auf Mieterhöhungen gemäß § 558 § BGB in den Jahren 2024 und 2025 der LWB verursachen?

Ein Verzicht auf Mieterhöhungen verursacht selbst keine Kosten, führt aber dazu, dass laufende Kosten zur Bewirtschaftung der Wohnungsbestände der LWB nicht mehr aus den Einnahmen gedeckt werden können.

Ein einmaliger Verzicht zur Mietanpassung ist bei einem Bestandshalter in der Wohnungswirtschaft nicht als einmaliger Mindererlös zu bewerten, sondern schreibt sich dauerhaft in die Zukunft fort. Die vorgesehenen Mietsteigerungen fließen entsprechend in die jeweils laufende Wirtschaftsplanung und die Umsatzentwicklung der Folgejahre zur Refinanzierung der gestiegenen eigenen Kosten sowie als Eigenmittel für Investitionen in die Bestandserweiterung und energetische Ertüchtigung der Bestände ein.

6. Wie viele Zwangsräumungen gab es bei der LWB jeweils in den Jahren 2023 und 2024, welche konkrete Gründe führten dazu, wurden weitere Gegenmaßnahmen - außer der Wohnschule und deren Ausbau sowie der Zusatzfrist zur Abwendung der Räumungsklage – ergriffen?

Im Jahr 2023 gab es im Wohnungsbestand der LWB 100 Zwangsräumungen. Hiervon waren 16 Zwangsräumungen verhaltensbedingt (Bedrohung Mitmieter, Angriffe, Vandalismus) begründet, sowie 84 Zwangsräumungen vor dem Hintergrund von Mietschulden zu vollziehen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass 9 formale Zwangsräumungen vor dem Hintergrund verstorbener Mieterschaft gehandhabt werden mussten.

In 2024 gab es ca. 150 Zwangsräumungen – die Detailanalyse befindet sich derzeit in Bearbeitung.  

Der Erhalt des Mietverhältnisses und die Vermeidung von Wohnungsverlusten stehen für die LWB an oberster Stelle und stellen die LWB mit Blick auf die allgemeinen Entwicklungen vorzunehmende Herausforderungen.

Seitens der LWB wird eine bereits frühzeitige Klärung offener Forderungen angestrebt, um eine Zuspitzung der Situation und eine Kündigung möglichst von vornherein zu vermeiden und präventiv helfen zu können.

Wirkt der Mieter / die Mieterin jedoch bei der Lösungsfindung nicht mit, wird eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses - bei Vorliegen der hierfür erforderlichen Voraussetzungen – durchgeführt.

Die Mitarbeiter des Sozialmanagements werden zur Vermeidung von Obdachlosigkeit durch zugehende Hilfe intensiv tätig und versuchen weiter, mit dem/der/den gekündigten Mieter/Mieterin/Mietern eine Klärung der Forderungen herbeizuführen (z.B. Unterstützung bei der Beantragung von Wohngeld und Transferleistungen, Abschluss von Zahlungs-vereinbarungen, Herstellung Kontakt Soziale Wohnhilfen zur Prüfung der Möglichkeit einer Vereinbarung zwischen Schuldnerin / Schuldner und Stadt Leipzig zum Forderungsausgleich, etc.).

Falls die Mieter jedoch auch dann nicht mitwirken bzw. kein Kontakt zu Stande kommt, wird bei Fortbestehen der Forderung tatsächlich Räumungs- und Zahlungsklage

eingereicht. Selbst dann bestehen noch Möglichkeiten, die Durchführung der Zwangsräumung zu vermeiden, sofern der Mieter / die Mieterin an der Lösungsfindung mitwirkt.

Abschließend ist anzumerken, wir anmerken, dass die LWB neben dem oben beschriebenen Engagement der Mieterbetreuer, der Mitarbeiter des Sozialmanagements und der Juristen im Kontext entstandener Forderungen weitere Bausteine / Mechanismen entwickelt hat, um zur Vermeidung von Obdachlosigkeit beizutragen.

Hierzu zählen neben der Wohnschule unter anderem vorbeugende Maßnahmen:

• Beratungsangebot des Sozialmanagements für LWB-Mieter im Fall sozialer Problemlagen; Kontaktdaten werden u.a. über die LWB-Webseite kommuniziert
• Maßnahmen im Kontext von entstandenen Forderungen:
• verschiedene Musterschreiben, in denen auf Angebote zur Unterstützung und Hilfe aufmerksam gemacht wird
• Kooperation mit Quelle e.V. bzgl. Unterstützungsangeboten bei Multiproblemlagen (vor und nach einer Kündigung)

Mit den oben beschriebenen Prozessen wird darauf hingewirkt, den Wohnungsverlust zu vermeiden.