VIII-F-00410 Südvorstadt für alle! - Sang- und klanglos abgewickelt

Die für den 19.6.2024 zur Beratung in der Ratsversammlung vorgesehene Informationsvorlage „Prüfauftrag zu Modellprojekt ‚Südvorstadt für alle - Konzepte für preiswertes und klimaangepasstes Wohnen sowie zum Erhalt diverser Sozialstruktur in der Südvorstadt‘“ wurde bis zum heutigen Tag nicht beraten bzw. zur Kenntnis genommen. Dem voraus geht ein langes Ringen um die Realisierung des Stadtratsbeschlusses vom Oktober 2023 (VII-A-07299-NF-02) für ein Modellprojekt zur sozialen und klimagerechten Sanierung der Wohngebäude Kochstraße 13-15, Kochstraße 59-63 sowie August-Bebel-Straße 81-83 in der Leipziger Südvorstadt.

Der Sachverhalt war Thema mehrerer Stadtrats- und Einwohneranfragen, Beratung in Aufsichtsrat und Ausschüssen. Ein letzter Antrag der Fraktionen Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen und SPD für eine nochmalige Neuberechnung der Sanierungskosten durch externe Expert*innen sowie die Inanspruchnahme von Fördermitteln konnte nicht behandelt werden. Inzwischen wurden die Mieter*innen der Kochstr. 59-63 und August-Bebel-Str. 81-83 über die geplante Sanierung informiert. Der Stadtratsbeschluss wird dabei nicht berücksichtigt.

Fragen an den OBM:

1. Warum wurde die o. g. Informationsvorlage nicht abschließend im Stadtrat verhandelt?
2. Wie ist der Stand der Planung der Sanierungen, was beinhalten diese (Grundrissänderungen, Sanierungsstandards, Miethöhen, etc.) und wurden jene im Aufsichtsrat bestätigt
3. Warum wurde das auch an die LWB herangetragene Anliegen, die Kostenkalkulation durch externe Expert*innen auf die Maßgaben einer niederschwelligen behutsamen, sozialen und klimagerechten Sanierung prüfen zu lassen, um Einsparpotentiale herauszuarbeiten, nicht realisiert?
4. Wurden für die Sanierungen Fördermittel aus den Richtlinien „gebundener Mietwohnraum“ oder „Preisgünstiger Wohnraum“ des Freistaats oder anderer Förderkulissen beantragt? Wenn nein, warum nicht?
5. Welche Schlussfolgerungen zieht die Stadtverwaltung aus diesem aus Sicht beteiligter Mieter*innen, Stadtteilinitiativen, Stadtbezirksbeiräte sowie zahlreicher Unterstützer*innen durchaus frustrierenden Prozess, an dessen Ende mutmaßlich das Scheitern eines breit getragenen Anliegens steht?

Antwort

1) Warum wurde die o. g. Informationsvorlage nicht abschließend im Stadtrat verhandelt?

Die Vorlage wurde vertagt, um die Diskussion im SBB Süd unter Teilnahme der LWB zu ermöglichen. Dies ist am 14.08.2024 erfolgt. Im Anschluss sollten die Informationstermine mit den Mieterinnen und Mietern sowie der Vernetzung Süd abgewartet werden. Letzterer hat bislang noch nicht stattgefunden, ist nun jedoch für Januar 2025 terminiert.

2) Wie ist der Stand der Planung der Sanierungen, was beinhalten diese (Grundrissänderungen, Sanierungsstandards, Miethöhen, etc.) und wurden jene im Aufsichtsrat bestätigt?

Die Sanierungsplanungen für die Objekte Kochstraße 13-15, Kochstraße 59-63 und August-Bebel-Straße 81-83 liegen vor. Durch die Gremien der LWB wurden Realisierungsbeschlüsse zur Sanierung erteilt. Die vorgesehenen Standards in der Sanierungsplanung entsprechen dem marktüblichen mittleren Ausstattungsanspruch. Grundrissänderungen sind soweit vorgesehen, wie es die Abwägung zwischen minimierten Baukosten und dem Wohnraumbedarf nach großen Familienwohnungen aufgibt.

Hinsichtlich der Miethöhen nach Sanierung bleibt der bereits mehrfach kommunizierte Stand bestehen, dass Bestandsmieter/-innen (aktuelle Kaltmieten zwischen 3,50 €/m² und 4,50 €/m²), gem. §559 BGB, mit einer maximalen Modernisierungsumlage von 2 €/m² rechnen müssen. Diese Modernisierungsumlage wäre allerdings konkret nach Abrechnung der Baukosten zu bestimmen, weshalb zum aktuellen Stand nur der maximale Rahmen für die Bestandsmieter/-innen fundiert mitgeteilt werden kann. Hinsichtlich der Neuvermietung aktuell nicht belegter Wohnungen wäre ein Mietpreis zu realisieren, der in der Gesamtbetrachtung ein wirtschaftliches Ergebnis der jeweiligen Sanierungsmaßnahme darstellt und damit gleichzeitig eine Querfinanzierungsnotwendigkeit aus den sonstigen Beständen der LWB ausschließt.

3) Warum wurde das auch an die LWB herangetragene Anliegen, die Kostenkalkulation durch externe Expert*innen auf die Maßgaben einer niederschwelligen behutsamen, sozialen und klimagerechten Sanierung prüfen zu lassen, um Einsparpotentiale herauszuarbeiten, nicht realisiert?

Die LWB hat die Kostenkalkulationen der Sanierungsplanung zu den angesprochenen Beständen dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) erörtert. Dabei wurden die geplanten Standards sowie die ermittelten Kosten geprüft und für plausibel erachtet. Außerdem wurden die Kostenansätze zum geplanten Standard durch die beauftragten externe Fachplaner verifiziert und bestätigt.

Darüber hinaus entsprechen die kalkulierten Sanierungskosten den über Jahre verifizierten Marktangeboten, welche der LWB im Zuge ihrer Ausschreibungen angetragen werden. Der in der Sanierung zu schaffende Standard entspricht dem marktangemessenen Standard mietpreis- und belegungsgebundener Neubauten der LWB. Die Ausstattungsstandards wurden bislang weder durch die externen Fachplaner, noch durch Sozialamt und AWS, die jede geförderte Wohnung prüfen, als kritisch erachtet. Aus diesem Grund hat die LWB auf eine weitere, externe Verifikation verzichtet.

Zudem ist anzumerken, dass die Potenziale der Baukostenreduzierung als sehr gering eingeschätzt werden. So machen beispielsweise Materialkosten an Oberflächen und Ausstattungen lediglich einen niedrigen einstelligen Prozentanteil in den Realisierungskosten aus, während bei den Gewerken, die den größten Anteil der Baukosten ausmachen, aufgrund technischer Vorgaben und Mindeststandards kaum Potenziale zur Kostensenkung bestehen.

4) Wurden für die Sanierungen Fördermittel aus den Richtlinien „gebundener Mietwohnraum“ oder „Preisgünstiger Wohnraum“ des Freistaats oder anderer Förderkulissen beantragt? Wenn nein, warum nicht?

Die Inanspruchnahme von Fördermitteln der Sozialen Wohnraumförderung des Freistaats Sachsen wurden durch die LWB geprüft. Sie kam zu dem Ergebnis, dass beide Fördermittelrichtlinien leider nicht in Betracht kommen. Die Förderrichtlinie preiswerter Mietwohnraum (FRL pMW) kann bei denkmalgeschützten Gebäuden nicht zur Anwendung kommen, da der geforderte Energieeffizienzstandard (Effizienzhaus 85 und besser) in diesen Objekten nicht zu erreichen ist. Zudem könnten die Förderkonditionen beider Förderrichtlinien kein wirtschaftliches Ergebnis der Sanierungsmaßnahmen ermöglichen.

Sofern sich im Rahmen kommender etwaiger Anpassungen der Fördermittelrichtlinien neue Betrachtungsaspekte ergeben, werden entsprechende Möglichkeiten der Inanspruchnahme selbstverständlich neu bewertet. So wurde vom zuständigen Staatsministerium eine Anpassung der FRL pMW in Aussicht gestellt, allerdings ohne konkrete Zeitschiene.

5) Welche Schlussfolgerungen zieht die Stadtverwaltung aus diesem aus Sicht beteiligter Mieter*innen, Stadtteilinitiativen, Stadtbezirksbeiräte sowie zahlreicher Unterstützer*innen durchaus frustrierenden Prozess, an dessen Ende mutmaßlich das Scheitern eines breit getragenen Anliegens steht?

Grundsätzlich entsprechen die Zielstellungen des Ratsbeschlusses VII-A-07299-NF-02 „Südvorstadt für alle - Konzepte für preiswertes und klimaangepasstes Wohnen sowie zum Erhalt diverser Sozialstruktur in der Südvorstadt“ den wohnungspolitischen Zielstellungen der Stadt Leipzig. Aus dieser Perspektive hat die Verwaltung den Ratsbeschluss begrüßt und aktiv nach konstruktiven Lösungen zur Umsetzung gesucht (z.B. durch die Durchführung eines Workshops, Gespräche mit allen beteiligten Akteuren oder der In-Aussicht-Stellung von Fördermitteln).

Im Prozess hat sich gezeigt, dass für die Sanierung Mehrkosten prognostiziert wurden, die einerseits auf exogene Faktoren, wie den 2022 ausgebrochenen Krieg in der Ukraine und andererseits auf die Forderungen des Ratsbeschlusses zurückzuführen sind.  Diese haben die Wirtschaftlichkeit des Projektes stark beeinflusst und konnten nicht alleine durch die LWB kompensiert werden. Die Bewertung der LWB ergab einen Querfinanzierungsbedarf (z.B. in Form einer Finanzeinlage aus dem städtischen Haushalt), der der Verwaltung und dem Stadtrat frühzeitig angezeigt wurde. In der Abwägung der notwendigen Finanzierungsbedarfe hat sich der Gesellschafter, nach Abstimmung mit den demokratischen Gremien, gegen eine Finanzeinlage entschieden, so dass eine Umsetzung des Ratsbeschlusses für die LWB nicht möglich war.

Weiterhin ist anzumerken, dass die LWB ihre Mieter/-innen im Rahmen von zwei Veranstaltungen zu den konkreten Umsetzungsschritten und -inhalten der Sanierungsmaßnahmen informiert hat. Die Arbeiten werden voraussichtlich Mitte des Jahres 2025 starten.

Zudem ist die LWB dem Wunsch der Ratsversammlung nachgekommen und hat im Oktober Kontakt mit der Initiative „Vernetzung Süd“ zwecks Vereinbarung eines abschließenden Informationstermins aufgenommen. Die für November unterbreiteten Terminvorschläge konnten aus terminlichen Gründen von Seiten der Initiative nicht bestätigt werden, so dass der avisierte Gesprächstermin erst Anfang 2025 stattfinden kann.