VIII-A-00983 Agieren des börsennotierten Wohnungskonzerns Vonovia und Kooperationsbeziehungen der Stadt

Jüngst konnten Mieter*innen des Wohnungskonzerns Vonovia vor Gericht eine Klage des Vermieters (www.lvz.de/lokales/leipzig/in-leipzig-streit-um-4500-euro-betriebskosten-gohliser-mieter-gewinnen-prozess-gegen-vonovia-RVNDO6RNTBERPE6OFG6GHTQQKI.html). Inhalt des Verfahrens waren Betriebskosten, die nach Urteil von Vonovia fehlerhaft berechnet wurden. Unter anderem sei bei der Warmwasserabrechnung die Wohnfläche größer veranschlagt worden, als sie in Wirklichkeit ist. Zudem habe der Vermieter einen Abzug von 15 Prozent bei den Wärmekosten vergessen. Der börsennotierte Konzern Vonovia ist bundesweit für fehlerhafte, überzogene Betriebskostenabrechnungen bekannt. Für Leipzig werden diese und weitere Probleme u.a. im Schwarzbuch Vonovia dokumentiert (https://mietergemeinschaft-schoenefeld.de/wp-content/uploads/2024/01/Schwarzbuch-Vonovia.pdf).

2022 schloss die Stadt eine „Kooperationsvertrag“ mit dem Konzern Vonovia zur Versorgung von Menschen in sozialen Notlagen: www.leipzig.de/newsarchiv/news/stadt-leipzig-und-vonovia-schliessen-kooperationsvertrag-ueber-bereitstellung-von-sozialwohnungen.

Fragen an die Stadtverwaltung:

1. Sind der Stadtverwaltung die Mängel bei den Betriebskostenabrechnungen von Vonovia bekannt und welche Möglichkeiten bietet die Stadt Mieterinnen und Mietern sich dagegen zu wehren?

2. Was unternimmt die Stadtverwaltung auf politischer Ebene um die bekannten Probleme überhöhter Betriebskostenabrechnungen durch Vonovia zulasten von Leipziger Mieter*innen abzustellen, wird dafür beispielsweise das Format „Bündnis für bezahlbares Wohnen“ genutzt?

3. Welche Kooperationen unterhält die Stadt Leipzig aus welchem Grund mit dem Konzern Vonovia?

4. Wie viele der im Jahr 2022 angekündigten „zusätzlichen 600 Sozialwohnungen“ hat Vonovia inzwischen bereit gestellt, wie viele Fördermittel sind dafür geflossen, wie viele Wohnungen hat Vonovia für das Projekt „Eigene Wohnung“ oder andere Projekte zur Unterstützung von Menschen in Krisensituationen bereit gestellt (vgl. Link im Vortext)?

5. Über wie viele Wohneinheiten und weitere Immobilien in Leipzig verfügt Vonovia nach Kenntnis der Stadt Leipzig im Stadtgebiete und wie viele plant das Unternehmen in den kommenden Jahren neu zu errichten?

Antwort

1.) Sind der Stadtverwaltung die Mängel bei den Betriebskostenabrechnungen von Vonovia bekannt und welche Möglichkeiten bietet die Stadt Mieterinnen und Mietern sich dagegen zu wehren?

Im Jobcenter werden von Leistungsberechtigten vorgelegten Betriebskostenabrechnungen nach den Kriterien des SGB II und entsprechend der städtischen Verwaltungsrichtlinie geprüft. Die Prüfung erfolgt hinsichtlich der Angemessenheit von Heizkosten und ggf. der Warmwasserbereitungskosten. Alle anderen Betriebskosten, die mietrechtlich bzw. nach Betriebskostenverordnung umlagefähig sind, werden leistungsrechtlich individuell nicht auf Angemessenheit geprüft. Durch das Jobcenter erfolgt lediglich eine überschlägige Prüfung, ob die Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung eingehalten sind. Dazu gehört z.B. auch eine Prüfung, ob die abgerechnete Fläche mit dem Mietvertrag übereinstimmt. Mängel bei Betriebskostenabrechnungen der Vonovia SE sind dem Jobcenter nicht bekannt.

Bei Betriebskostenabrechnungen der Vonovia SE, deren Übernahme beim Sozialamt im Rahmen der Grundsicherung und Hilfe zum Lebensunterhalt beantragt wurde, wurden ebenfalls keine Mängel wie nicht nachvollziehbare Kosten oder falsche Quadratmeterangaben festgestellt.

Die Vonovia SE hat dem Sozialamt 20 Gewährleistungswohnungen zur Notunterbringung obdachloser Haushalte bzw. Geflüchteter vermietet. Aus diesen Mietverhältnissen sind keine Mängel bei Betriebskostenabrechnungen bekannt geworden.

Mieter/-innen können sich an den Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung wenden. Leistungsberechtigte nach dem SGB II oder SGB XII können mit einem Beratungsschein die Leistung des Mietervereins kostenfrei in Anspruch nehmen.

Die Vonovia Immobilienservice GmbH hat mit E-Mail vom 11.04.2025 informiert, das sie seit rund zwei Jahren einen regelmäßigen Austausch mit dem Deutschen Mieterbund – Mieterverein Leipzig e. V. unterhält. Im Februar 2025 gab es zwischen der Abteilung Betriebskostenabrechnung der Vonovia un dem Mieterverein Leipzig e. V. eine Verständigung zu Schwerpunktthemen und Möglichkeiten des direkten Austauschs zu bestehenden Widersprüchen.

2.) Was unternimmt die Stadtverwaltung auf politischer Ebene um die bekannten Probleme überhöhter Betriebskostenabrechnungen durch Vonovia zulasten von Leipziger Mieter*innen abzustellen, wird dafür beispielsweise das Format „Bündnis für bezahlbares Wohnen“ genutzt?

Die Stadt Leipzig hat keinen Einblick in die Betriebskostenabrechnungen einzelner Mieter/-innen und kann diese demzufolge auch nicht generell auf Plausibilität prüfen. Sofern eine Betriebskostenabrechnung nicht korrekt ist, steht den Mieter/-innen der Rechtsweg und die Unterstützung durch den Mieterverein offen.

Im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen wurde das Thema „Senkung von Mietnebenkosten“ besprochen, allerdings auf einer abstrakten Ebene möglicher Instrumente (z.B. Abfallsatzung, energetische Sanierung) und nicht anhand von Fallbeispielen.

3.) Welche Kooperationen unterhält die Stadt Leipzig aus welchem Grund mit dem Konzern Vonovia?

Im Januar 2022 wurde auf Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes ein Kooperationsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Stadt Leipzig geschlossen. Ziel dieser Kooperation ist es, Menschen mit besonderen Marktzugangsschwierigkeiten - die ohne Hilfe aus eigenen Kräften keine Wohnung am Wohnungsmarkt finden - die Anmietung von kostenangemessenen Wohnraum zu ermöglichen. Dadurch soll der Wohnungs- und Obdachlosigkeit dieser Menschen entgegengewirkt werden sowie eine lösungsorientierte Zusammenarbeit zur sozialen Wohnraumversorgung erfolgen.

Zielgruppe im Sinne dieser Kooperation sind Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein, die einen erschwerten oder keinen Zugang zum freien Wohnungsmarkt haben, jedoch durch bedarfsgerechte Hilfen oder auch Selbsthilfe nachhaltig ein Mietverhältnis begründen können. Dazu gehören u.a.

• Personen, die obdachlos sind, in einer Notunterkunft leben oder von Obdachlosigkeit bedroht sind,
• kinderreiche Familien (mit mehr als drei Kindern),
• Haushalte mit einer prekären Schuldensituation,
• Personen mit psychischen Erkrankungen, welche vorher in einer geeigneten Maßnahme stabilisiert wurden,
• Haftentlassene oder
• Personen mit Migrationshintergrund (z.B. asylberechtigte Personen aus Gemeinschaftsunterkünften)

Monatlich werden von der Vonovia SE kostenangemessene Wohnungen gemeldet und durch die Stadt Leipzig entsprechende Haushalte der oben genannten Zielgruppe benannt. Die Entscheidung über die Auswahl der künftigen Mieter/-innen obliegt der Vonovia SE in enger Absprache mit der Stadt Leipzig. Der wohnungssuchende Haushalt schließt mit der Vonovia SE einen Mietvertrag ab.

4.) Wie viele der im Jahr 2022 angekündigten „zusätzlichen 600 Sozialwohnungen“ hat Vonovia inzwischen bereit gestellt, wie viele Fördermittel sind dafür geflossen, wie viele Wohnungen hat Vonovia für das Projekt „Eigene Wohnung“ oder andere Projekte zur Unterstützung von Menschen in Krisensituationen bereit gestellt (vgl. Link im Vortext)?

Gemäß Bebauungsplan Nr. 397 – Stadtraum Bayerischer Bahnhof sollen auf diesem Gebiet bis zu 2.000 neue Wohneinheiten entstehen, davon ca. 30 Prozent geförderter mietpreisgebundener Wohnraum, also rund 600 Wohnungen. Aktuell befinden sich 22 Sozialwohnungen im Dösner Weg in der Fertigstellung. Im Laufe des 3. Quartals 2025 sollen diese Wohneinheiten bezugsfertig sein. Bauherr ist nicht die Vonovia SE, sondern eine Tochterfirma.

In Umsetzung der unter 3. beschriebenen Kooperation wurden bislang 37 Haushalte in von der Vonovia SE angebotene Wohnungen vermittelt. Daneben hat die Vonovia SE dem Sozialamt 20 Gewährleistungswohnungen zur Notunterbringung obdachloser Haushalte bzw. Geflüchteter vermietet.

5.) Über wie viele Wohneinheiten und weitere Immobilien in Leipzig verfügt Vonovia nach Kenntnis der Stadt Leipzig im Stadtgebiete und wie viele plant das Unternehmen in den kommenden Jahren neu zu errichten?

Die Zahlen zu Wohneinheiten einzelner Unternehmen und deren Tochtergesellschaftenm liegen der Stadt Leipzig nicht vor. Bzgl. des sozialen Wohnungsbaus sind aktuell keine weiteren vertraglich vereinbarten Projekte bekannt bzw. in Vorbereitung.