VII-F-09586 Mietspiegel-Mieterhöhungen und Zwangsräumungen bei der LWB 2023 und Verfahrensweise aufgrund steigender Betriebskosten

Für das Jahr 2023 waren seitens der LWB fast 6949  Mieterhöhungen nach Mietspiegel vorgesehen - trotz steigender Lebenshaltungs- und Energiekosten. Zudem wurden etwa 110 Zwangsräumungen vorgenommen. Mit der Anfrage sollen die Daten aktualisiert und nach Schutzmechanismen für die Mieter*innen gefragt werden.

Fragen:

1. In wie vielen Wohneinheiten der LWB wurden im Jahr 2023 in welcher Höhe (absolut und prozentual) Mietanpassungen nach dem Mietspiegel vorgenommen (wenn möglich auch nach Stadtbezirken/ Ortsteilen aufgliedern) und bei wie vielen Wohneinheiten ist dies im Jahr 2024 beabsichtigt?

2. Wie oft wurde im Jahr 2023 die Zustimmung zur Mieterhöhung versagt und sind derzeit Klageverfahren deswegen und aus welchen Vorjahren anhängig?

3. Kam es durch diese Mieterhöhungen auch zu (wie vielen) Aus- und Umzügen von Mieter*innen?

4. Welche Kosten würde der Verzicht auf Mieterhöhungen gemäß § 558 § BGB im Jahr 2024 verursachen?

5. Wie viele Zwangsräumungen gab es bei der LWB jeweils in den Jahren 2022 und 2023, welche konkrete Gründe führten dazu und welche Maßnahmen wurde ergriffen um diese abzuwenden?

6. Hat die LWB zum Schutze der Mieter*innen den Verzicht auf die Erhöhung von Kaltmieten erwogen? Wenn ja, warum wurde sich für die Weiterführung von Mieterhöhungen entschieden? Wird vor dem Hintergrund der aktuellen sozialen Härten durch Preissteigerungen auf Zwangsräumungen verzichtet? Wenn nein, warum nicht?

Antwort

Die Antworten erfolgt durch die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB).

1. In wie vielen Wohneinheiten der LWB wurden im Jahr 2023 in welcher Höhe (absolut und prozentual) Mietanpassungen nach dem Mietspiegel vorgenommen (wenn möglich nach Stadtbezirken/Ortsteilen aufgliedern) und bei wie vielen Wohneinheiten ist dies im Jahr 2024 beabsichtigt?

Im Jahr 2023 hat die LWB 6.356 Mietanpassungen nach dem Mietspiegel vorgenommen. Hierbei lagen ca. 62 % der Mietanpassungen in einem Bereich des absoluten Mietanpassungsbetrages bis 20 € pro Monat. Weitere ca. 23 % der Mietanpassungen lagen in einem Bereich des absoluten Mietanpassungsbetrages bis 30 € pro Monat. Der Mittelwert der Mietanpassung betrug ca. 18,50 € pro Monat.

Bezogen auf die prozentuale Höhe wurde die Miete wie folgt angehoben:

• bis 5%: 3.074 Wohneinheiten (48,36 %)
• 5% - 10%: 2.411 Wohneinheiten (37,93 %)
• 10% - 15%: 871 Wohneinheiten (13,70 %)

Vor dem Hintergrund der in 2023 stattgefundenen Preisentwicklungen mussten zur Wahrung des wirtschaftlichen Gleichgewichtes im Unternehmen insgesamt ca. 9.000 Mietanpassungen nach Mietspiegel für das Jahr 2024 vorgesehen werden.

Die Verteilung der Mietanpassungen auf die Stadtbezirke stellt sich wie nachfolgend dar:

2. Wie oft wurde im Jahr 2023 die Zustimmung zur Mieterhöhung versagt und sind derzeit Klageverfahren deswegen und aus den Vorjahren anhängig?

Aktuell sind noch vier erstinstanzliche Klageverfahren hinsichtlich der Zustimmung zur Mietanpassung betreffend das Jahr 2023 anhängig. Eine Zustimmung zur Mietanpassung wurde in 2023 zunächst in 154 Fällen (2,42 %) versagt. Über 97 Prozent dieser Zustimmungsklagen konnten ohne streitige Urteile zum Abschluss gebracht werden.

Aus den Vorjahren sind keine Klageverfahren mehr anhängig.

3. Kam es durch diese Mieterhöhungen auch zu (wie vielen) Aus- und Umzügen von Mieter*innen?

In der im Jahr 2023 von Mietanpassungen betroffenen Mieterschaft konnte im Vergleich zum restlichen Bestand kein außergewöhnliches Kündigungsaufkommen festgestellt werden. Ob es aufgrund von Mieterhöhungen nach Mietspiegel zu Aus- oder Umzügen von Mietparteien kam, ist der LWB nicht bekannt, weil derartige Hinweise von Mietparteien üblicherweise nicht angegeben werden.

Im Haus LWB wird eine individuelle Härtefallregelung angewandt: Sofern ein Mieter durch eine Mietanpassung eine übermäßige Belastung nachweisen kann und zum Auszug gezwungen wäre, werden individuelle Lösungen mit der betroffenen Mieterschaft abgestimmt.

Ab dem Jahr 2024 wird darüber hinaus in den Mieterhöhungsbegehren proaktiv auf bestehende Härtefallregelungen der LWB hingewiesen.

4. Welche Kosten würde der Verzicht auf Mieterhöhungen gem. § 558 § BGB im Jahr 2024 verursachen?

Ein Verzicht auf Mieterhöhungen verursacht selbst keine Kosten, führt aber dazu, dass laufende Kosten zur Bewirtschaftung der Wohnungsbestände der LWB nicht mehr aus den Einnahmen gedeckt werden können.

Ein einmaliger Verzicht zur Mietanpassung ist bei einem Bestandshalter in der Wohnungs-wirtschaft nicht als einmaliger Mindererlös zu bewerten, sondern schreibt sich dauerhaft in die Zukunft fort. Die vorgesehenen Mietsteigerungen fließen entsprechend in die jeweils laufende Wirtschaftsplanung und die Umsatzentwicklung der Folgejahre zur Refinanzierung der gestiegenen eigenen Kosten sowie als Eigenmittel für Investitionen in die Bestandserweiterung und energetische Ertüchtigung der Bestände ein.

5. Wie viele Zwangsräumungen gab es bei der LWB jeweils in den Jahren 2022 und 2023, welche konkreten Gründe führten dazu und welche Maßnahmen wurde ergriffen um diese abzuwenden?

Die Auswertung der Zwangsräumungen zum Jahr 2023 ist aktuell in Bearbeitung befindlich und kann üblicherweise nach Abschluss des ersten Quartals 2024 erwartet werden.

Im Jahr 2022 gab es im Wohnungsbestand der LWB 106 Zwangsräumungen. Hiervon waren 9 Zwangsräumungen verhaltensbedingt (Bedrohung Mitmieter, Angriffe, Vandalismus) begründet, sowie 97 Zwangsräumungen vor dem Hintergrund von Mietschulden zu vollziehen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass weitere 15 formale Zwangsräumungen vor dem Hintergrund verstorbener Mieterschaft bzw. gekündigter aber nicht zurückgegebener Wohnungen gehandhabt werden mussten.

Zur bestmöglichen Vermeidung von Zwangsräumungen hat die LWB einerseits bereits vor über 10 Jahren das Konzept der Wohnschule entwickelt um jungen Erwachsenen sowie Heranwachsenden vor Beginn eines eigenen Mietverhältnisses mit Beratungsangeboten auf Augenhöhe entgegenzukommen. Die Entwicklung der Wohnschule hatte den Hintergrund, dass häufig jüngere Mietende von Zwangsräumungen betroffen waren. Das Angebot der Wohnschule wird von Schulen und Trägern der Jugendhilfe gern und anhaltend genutzt.

Darüber hinaus hat die LWB im Regelprozess zwischen Erreichen eines Kündigungsanspruches des Vermieters und der Einreichung einer Räumungsklage eine einmonatige Zusatzfrist vorgeschrieben, in welcher Mitarbeitende des Sozialmanagements der LWB versuchen, im direkten Kontakt mit den betroffenen Mieterinnen und Mietern eine Abwendung der Räumungsklage zu gestalten.

6a. Hat die LWB zum Schutze der Mieter*innen den Verzicht auf die Erhöhung der Kaltmieten erwogen?

Sofern Mieterinnen und Mieter durch die Mietanpassungsbegehren nachweisbar in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und/oder zum Auszug gezwungenen wären, besteht mit der im Hause LWB existenten Härtefallregelung eine Basis, um gemeinsam individuelle Lösungen zu gestalten. Ein darüber hinaus gehender Schutz ist - auch angesichts tatsächlicher Fallzahlen - nicht notwendig.

6b. Wenn ja, warum wurde sich für die Weiterführung von Mieterhöhungen entschieden?

Hierzu wird auf die Antwort zu Frage 4 verwiesen.

6c/d. Wird vor dem Hintergrund der aktuellen sozialen Härten durch Preissteigerungen auf Zwangsräumungen verzichtet? Wenn nein, warum nicht?

Hierzu wird auf die Antworten zu den Fragen 3 und 5 verwiesen. Es existieren Härtefallregelungen sowie Prozesse zur Vermeidung von Zwangsräumungen.