Die LWB ist kein eierlegendes Wollmilchspanferkel

Zur Vorlage DS V/1370 „Eigentümerziele für die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH

Die Linksfraktion hält eine Aktualisierung der Eigentümerziele für die kommunale Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) für notwendig und schließt auch langfristig einen Verkauf der Gesellschaft aus, weil nur mit einem ausreichend großen Anteil von kommunalen und Genossenschaftswohnungen bezahlbares Wohnen in Leipzig gesichert werden kann. Dazu bedarf es neben dem Stadtrat auch der Einbeziehung der Mieter in die Entwicklung der Gesellschaft, nicht nur über die Mieterbeiräte. Als Kunden wissen die Mieter am besten, wo und wie sie wohnen möchten und welche Wohnkosten sie aus eigenen Einkommen bezahlen können. 
Um strategische Eigentümerziele formulieren zu können, bedarf es der gründlichen Betrachtung der Ausgangslage sowie der städtischen, aber auch der Rahmenbedingungen, die durch Bund und Freistaat zu verantworten sind. Das Fortbestehen der LWB als kommunales Wohnungsunternehmen war nicht nur politisch, sondern auch wirtschaftlich lange Zeit gefährdet. Neben einem großen Anteil von desolaten Altbaubeständen kamen die sogenannten „Altschulden“ dazu. Eine existenzielle Gefährdung der LWB entstand, als durch Veranlassung des damaligen Geschäftsführers bis Frühjahr 1993 fleißig in restitutionsbelastete Wohnungen investiert wurde. Da die Regelung „Rückgabe ohne Entschädigung“ galt, wurden so innerhalb von 2 Jahren über 500 Mio. DM durch Sanierungsmaßnahmen in den Sand gesetzt. Diese „Neulasten“ sind, trotz erheblichem Abbau, bis heute nicht getilgt. Für diese Restkredite müssen jährlich Zinsen gezahlt werden. Trotzdem blieben die Wohnkosten für die LWB-Mieter bezahlbar und Wohnungssanierungen wurden fortgesetzt. Da letztlich die Mieter der LWB mit ihrer Miete die Kreditbelastungen des Unternehmens bezahlen, müssen sie selbst ein großes Interesse an der Absenkung der Verschuldung der kommunalen Wohnungsgesellschaft haben. Damit langfristig bezahlbare Wohnungen bereit gestellt und die Erneuerung des Bestandes durch Sanierung und Neubau fortgesetzt werden kann, müssen die Kreditbelastungen kontinuierlich abgesenkt werden, was bisher wesentlich durch den Wohnungsverkauf erreicht werden konnte.

Hervorzuheben ist das klare Bekenntnis des Oberbürgermeisters, gemäß dem Bürgerentscheid von 2008 die Unternehmen der Daseinsvorsorge in kommunaler Hand zu belassen. Dies wird in der Präambel zum LWB-Beschluss erneuert.  

Wie soll die LWB mit nur 20.000 Wohnungen eine wichtige Rolle auf dem Leipziger Wohnungsmarkt spielen, die Wohnraumversorgung für einkommensschwache Großfamilien, Senioren und KdU-Empfänger sichern,  wenn die Zahl der Bedarfshaushalte mit mehr als 25.000 schon heute darüber liegt? Wenn die durch Marktprozesse entstehende sozialräumliche Segregation gedämpft werden soll, bedarf es mindestens weiterer 15 - 20.000 Wohnungen mit durchschnittlichem Marktmietniveau. Diese sind derzeit vorhanden, werden aber in der Vorlage nicht erwähnt. Das heißt aber auch, dass - wie zugesagt - keine Paketverkäufe mehr stattfinden. Wenn in der Ausstattung auch etwas einfacher, so müssen auch die Wohnungen für KdU-Empfänger einen zeitgemäßen Standard haben und dürfen ebenso in der Instandhaltung nicht vernachlässigt werden. Auch lassen sich die Heizkosten nur in Gebäuden mit energetisch sanierten Fassaden, Fenstern, Dächern und Heizungssystemen senken. Die verfehlte Stadtumbaupolitik im Freistaat, nach der jahrelang nur Totalabrisse gefördert wurden und der Masse wegen konzentrierte Abrisse von 16-geschossigen Hochhäusern und 11-Geschossern erfolgten, erschwert die Versorgung mit behindertengerechten sowie alten- und familienfreundlichen Wohnungen, da Aufzüge in niedriggeschossigen Gebäuden zwangsläufig zu höheren Kosten führen. Statt dessen wurden massenweise altenfreundliche und für viele Senioren gut erreichbare Wohnungen im Erd- und 1. Obergeschoss vernichtet, bei denen Aufzugskosten nicht anfallen.
Die gewollte Marktbeeinflussung zur Dämpfung der sozialen Segregation in Großsiedlungen kann schon heute nicht mehr oder nur partiell erfolgen, da die LWB in Neubaugebieten wie in der Großsiedlung Grünau weniger als 10 % Wohnungsanteil, ebenso durch die Paketverkäufe in Thekla oder Großzschocher nur noch reduzierte Wohnungsanteile besitzt.

Die Vorlage beachtet nicht, dass zur Wohnungsmarktbeobachtung nicht nur die Daten zur laufenden Überarbeitung des Mietspiegels, sondern auch für den Betriebskostenspiegel - umständlich Betriebskosteninformationsbroschüre genannt - erforderlich sind. Nur als utopisch kann der Wunsch nach Vermeidung des Abrisses desolater städtebaulich und denkmalpflegerisch wertvoller Gebäude angesehen werden, da kommunale Wohnungsunternehmen gesonderte Steuerabschreibungsmodelle wie Denkmals-Abschreibung für Abnutzung (Sonder-AfA), anders als private Eigentümer, nicht nutzen können. Völlig außer acht gelassen wird das Fehlen einer Sozialwohnungsbauförderung. 

Weiterhin sollen die bürgschaftsbesicherten Altschulden zurück gefahren werden. Dabei hatten auch Leipziger Links-Politiker seit 1991 gefordert, statt der 1993 eingeführten sogenannten „Altschuldenregelung“ infolge der Privatisierung der staatlichen Verbindlichkeiten aus dem komplexen Wohnungsbau der DDR die betroffenen Wohnungsbestände in langfristig sozialgebundene Wohnungen umzuwandeln. Durch die Kohl-Regierung wurde dies jedoch abgelehnt. Diese und andere Regelungen belasten immer noch viele kommunale und genossenschaftliche ostdeutsche Wohnungsunternehmen finanziell im hohen Maße. Eine Altschuldenteilentlastung gab es nur für die restituierten und im Rahmen des Stadtumbaus abgerissenen Wohnungen und die Kappung auf 150 DM/m². Für die Restschulden wäre auch heute noch so ein Modell denkbar, bedürfte aber neben dem Stadtrat auch des Engagements der Stadt gegenüber dem Bund sowie der Leipziger Bundes- und Landespolitiker. 

Aber auch der Gesellschafter Stadt steht gegenüber der LWB in der Pflicht. Beispielsweise müssen die  Kosten der Unterkunft in kostendeckender Höhe erstattet werden. Es ist nicht akzeptabel, dass Differenzen den übrigen LWB-Mietern als Quersubventionierung aufgehalst werden. Wenn die LWB fortlaufend zur Konsolidierung des städtischen Haushaltes durch ausschließlich niedrige Mieten und Betriebskosten, zur Zahlung von Konsolidierungsbeiträgen und für umfangreiche Sozialrendite herangezogen wird und reif für einen Komplettverkauf gemacht werden soll, dann verkommt die LWB kurzfristig zusammengeschrumpft zum eierlegendes Wollmilchspanferkel, das trotzdem alle glücklich machen soll.

Der jeweilige Kämmerer kann dann zwar kurzzeitig mit einem konsolidierten Haushalt prahlen, was dann aber mittelfristig der Stadt schwer auf die Füße fällt.  Wohnen muss bezahlbar bleiben. Das setzt jedoch auch voraus, dass die Wohnungsunternehmen dauerhaft wirtschaftlich stabil sind.